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[GUIDE PRATIQUE] La Mitoyenneté !

Publiée le 05/02/2020

PROPRIETE COMMUNE ET CONFLITS POTENTIELS

La mitoyenneté est un véritable droit de propriété. 

Elle s'applique à tout mur ou clôture servant de séparation entre deux terrains. Cette forme de propriété commune, dont les règles sont assez méconnues, est à I'origine de nombreux conflits.

Souvent, la première question à laquelle doivent répondre

les propriétaires contigus est de savoir si le mu[ le grillage, la haie, le fossé qui les sépare est mitoyen ou pas. En d'autres termes, appartient-il à I'un seulement ou bien aux deux?

Voilà pourquoi l'identification de cette mitoyenneté est essentielle, même si ce n'est pas touiours chose facile.

Quand la mitoyenneté est supposée

La mitoyenneté est une forme particulière de copropriété entre deux voisins, sur le mur de la clôture, voire le fossé qui sépare leurs terrains. Le code civil ne fournit aucune définition à ce sujet.

Tout mur séparatif à la jonction de deux terrains peut donc a priori être mitoyen. En revanche, cela implique forcément que les deux terrains soient contigus et qu'ils appartiennent à des propriétaires différents (arrêt de la Cour de cassation, 3" chambre civile, '18 mai1994, pourvoi n" 9219.763).

En pratique, la iurisprudence définit le mur commun comme ( un ouvrage en maçonnerie >> (cour d'appel de Rennes, 29 février 1904). Aussi, des juges ont reconnu qu'un mur constitué de briques de verre laissant passer le jour et non la vue pouvait aussi être mitoyen (arrêt de la Cour de cassafion,3" chambre civile, 8 décembre 1971, pourvoi n'7OJ2.34O).

À l'inverse, cela ne peut pas être le cas pour des clôtures constituées de planches ou pour des palissades. Cette absence de définition est d'autant plus délicate pour les juges qu'il est désormais fréquent que l'ouvrage servant de séparation entre deux terrains soit constitué de pans de métal ou de béton armé entre lesquels une ( façade rideau > est glissée. La structure même du mur peut alors empêcher de le considérer comme mitoyen, la seule ne garantissant pas en elle-même la solidité de l'édifice. Pour l'heure, la jurisprudence n'a pas tranché.

Présomption de mitoyenneté

Les murs qui séparent deux terrains contigus ne sont pas forcément mitoyens. Certains peuvent être privatifs, en partie ou en totalité. En pratique, il n'est pas toujours facile d'en apporter la preuve. Aussi, dans un souci de simplification, l'article 653 du code civil prévoit une présomption de mitoyenneté dans certains cas, à la ville comme à la campagne. Ainsi, est mitoyen:

- le mur qui sépare deux bâtiments accolés (maison, hangar, garage, atelier...), pourvu qu'ils appartiennent à des propriétaires différents. Le mur est entièrement mitoyen si les deux constructions sont de même hauteur. À défaut, le mur est présumé mitoyen jusqu'à , partie du mur qui sert d'appui aux deux constructions;

- le mur séparant deux cours, deux jardins ou une cour et un jardin;

- le mur qui sépare deux champs entièrement clos. Mais si une seule parcelle est close en totalité, le mur de séparation est réputé appartenir au seul propriétaire de cette parcelle.

Mais celui qui la conteste peut prouver le contraire par tous les moyens (titres, témoignages, photos.,.).

 

A NOTER

La présomption de mitoyenneté d'un mur s'apprécie, en principe, à la date de sa construction (arrêt de la Cour de cassafion, 3 chambre civile, 7 avril 2OO4, pourvoi n'02-21.2O5).

Elle profite à celui qui s'en réclame.

 

BON A SAVOIR

Une dalle ou un plafond séparent deux étoges ne peuvent jamais être mitoyens. La mitoyenneté ne concerne que des aménagements verticaux: murs, clôtures, haies, grillages.

ATTENTION !

La présomption de mitoyenneté ne s'applique pas à un mur implanté d'une manière très irrégulière sur l'un et l'autre des terrains contigus en ne suivant pas la limite séparative des propriétés.

La présomption de mitoyenneté ne joue qu'en l'absence de preuve ou de présomption contraire.

Elle est écartée :

- si vous (ou votre voisin) possédez un titre de propriété précisant que le mur appartient exclusivement à l'un ou à l'autre (article 653, code civil).ll peut s'agir d'un acte notarié (acte de vente, donation, partage...), d'un jugement (constatant, par exemple, la cession forcée du mur) ou d'un acte sous seing privé (accord conclu entre voisins). Nul besoin que le titre ait été signé par les deux voisins (actuels ou précédents).

Mais dans ce dernier cas, sa force probante est moindre pour celui qui s'en prévaut, Le juge dispose alors d'un pouvoir d'appréciation souverain;

- par le simple fait de se comporter comme le propriétaire du mur privatif de façon pendant plus de 30 ans (articles 666 et 2261, code civil). Ce sera notamment le cas si vous assurez financièrement seul l'entretien et les réparations du mur depuis plus de 30 années. Vous en serez ainsi propriétaire par le jeu de la prescription.

 

CHAPERONS, CORBEAUX ET AUTRES MARQUES DE NON-MITOYENNETÉ

Un mur présentont certoins coroctères est présumé privatif. 

- il existe une pente unique ou sommet du mur. Dqns ce cos, les eaux de pluie ne s'écoulent que sur une seule propriété, te mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel la pente s'incline. lnversement, si le mur est lncliné des deux côtés, l'ouvrage est présumé mltoyen;

- Le mur est surmonté d'un ( chaperon ) (un aménagement en tuile, ardoise ou ciment placé ou sommet d'un mur pour empêcher la pluie de ruisseter le long de la paroi) d'un seul côté;

- des "corbeaux" (pierres en saillie pouvant recevoir à avenir une poutre afln d'adosser une constructlon contre le mur) sont placés dons l'épaisseur du mur, à une certaine distance les uns des autres, d'un seul côté.

 

UN JUGE POUR TRANCHER LES LITIGES

En cas de litige, le caractère privatif ou non du mur est laissé à l'appréciation souveraine des juges. Mais d'autres preuves peuvent toujours être opportées (usage des eaux, date de construction du mur...). En cas de conftit de preuves, le titre de propriété l'emporte sur des marques contraires visibles sur le mur. Quant à la prescription, elle prime lorsqu'elle est opposée a un titre plus oncien. Enfln, si le mur comporte des marques contradictoires, c'est le tribunal qui apprécie au cas par cas.

 

Les ctôtures et les fossés aussi concernés

Comme pour les murs, une présomption de mitoyenneté s'applique aux clôtures séparant deux propriétés entierement closes: palissades, grillages, haies, talus, etc. (article 666, code civil).

De même pour les arbres d'une haie mitoyenne et des arbres isolés mais plantés sur la ligne séparative de deux terrains (article 67O alinéa l"', code civil).Vous êtes par ailleurs en droit d'exiger que des arbres mitoyens soient arrachés (article 670 alinéa 2, code civil), par exemple si la haie comporte quelques arbres devenus trop hauts. Ce droit ne concerne que des arbres isolés et non la totalité de la haie.

Le fossé quisépare des terrains contigus est également présumé mitoyen, sauf lorsque la terre levée ou rejetée se trouve d'un côté seulement du fossé. Dans une telle situation, ce dernier est supposé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

À noter : Une clôture ou un fossé doivent être entretenus à frais communs. Le voisin peut se soustraire à cette obligation s'il renonce à la mitoyenneté, sauf si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux (article 667, code civil).

 

Le mur de soutènement, souvent privatif

Le mur de soutènement sert à maintenir les terres de l'une des propriétés lorsque I'un des terrains voisins surplombe l'autre. Le code civil ne précise rien à son sujet. Selon la jurisprudence, si un seul des terrains tire profit de ce mur, celui-ci est alors présumé privatif (arrêts de la Cour de cassation, 3" chambre civile,lO mai 2OOl, pourvoi n'99-17.77L et B décembre 2OO4, pourvoi no 03-15.541).lnversement, s'il est utile pour les deux propriétes, le mur est présumé mitoyen. Exemple: s'il maintient les terres de la propriété du dessus tandis que le propriétaire du dessous y a appuyé I'une de ses constructions.

 

BON A SAVOIR

Si Le mur de clôture est transformé en mur de soutènement, c'est-à-dire qu'il maintient les terres de la propriété du fonds supérieur, il cesse d'être mitoyen. Dans une affaire où e mur s'était écrouté, il a été décidé que le coût de reconstructlon de l'ouvrage destiné à résister à la poussée des terres devait être supporté par le proprlétaire qui en profitait. Le mur devenait par cette occasion la propriété du fonds supérieur (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 septembre 2015, pourvoi n° 12-25.911).

 

Construire, entretenir, surélever

Vous pouvez convenir avec vos voisins de la construction, à frais communs, d'un mur mitoyen. Celui-ci doit alors être bâtià chevalsur la ligne séparative des deux propriétés, puis être entretenu. Si vous le souhaitez, vous êtes ensuite autorisé à le surélever.

 

Des règles à respecter

Selon l'importance du mur envisagé, il est parfois impératif de déposer une demande d'autorisation. Dans tous les cas, votre projet doit respecter les règles du plan local d'urbanisme (PLU) s'il existe, notamment quant à la hauteur du mur. Ce document est consultable en mairie.

Si votre mur est destiné à avoir une hauteur inférieure à 2 m, vous êtes dispensé de toute formalité. À l'inverse, si vous vous lancez dans la construction d'un mur mitoyen de plus de 2 m, vous devrez déposer auprès des services d'urbanisme de la mairie une déclaration préalable. Remplissez alors I'imprimé Cerfa no 13703-06, disponible sur service-public.fr (saisissez le numéro du Cerfa dans le moteur de recherche). ll peut également être retiré en mairie. Si votre voisin doit être d'accord avec le projet, il n'est en revanche pas tenu de signer la déclaration préalable. Vous n'êtes pas non plus obligé de joindre au dossier une autorisation écrite de sa part, son accord étant présumé (arrêt du Conseil d'Etat, 13 décembre 2013, n" 356097). A l'issue du délai d'instruction d'un mois, sivous n'avez rien reçu, votre demande est considérée comme acceptée, vos travaux peuvent démarrer,

Nos conseils :

- Si vous envisagez l'édifiction d'un mur, prenez la précaution d'en parler a votre voisin. S'il accepte, vous pourrez alors construire sur la limite séparative de vos deux terrains en partageant les frais par moitié. C'est bien là l'intérêt de la mitoyenneté: mettre en commun le coût de la construction et éviter une perte de terrain (inévitable si vous édifié chacun une clôture distincte).

- Ne mettez pas votre voisin devant le fait accompli pour l'obliger ensuite à partager les frais. Vous en supporteriez seul le coût !

BON À SAVOIR

Une déclaration préalable s'impose pour la construction d'un mur et quelle que soit sa hauteur si uotre propriété se situe dans certaines zones (site patrimonial remarquable ou abords d'un monument historique, notamment).

Chacun participe à l'entretien et aux réparations

Chacun des copropriétaires est tenu d'entretenir et de réparer le mur. La participation aux frais d'entretien est proportionnelle aux droits de chacun sur l'ouvrage (article 655, code civil).

Si votre mur est mitoyen sur toute sa longueur et toute sa hauteur, les dépenses seront généralement raparti par moitié, sauf accord ecrite entre entre voisins précisant une répartition différentes. Si, en revanche, vous ne détenez la mitoyenneté que sur un quart du mur, vous ne serez tenu qu'au quart des dépenses.

Les dépenses sont partagées si les réparations sont nécessaires.

Ce qui n'implique pas pour autant que le mur soit en ruine. Il suffit qu'il soit simple-ment en mauvais état et ne puisse plus servir de clôture. Votre voisin ne pourra pas non plus vous y obliger dans un intérêt purement personnel. Par exemple parce que la couleur du crépi n'est pas à son goût ou parce qu'il sou-haite mettre les pierres à nu pour per-mettre une belle unité avec sa maison.

Si vous n'arrivez pas à vous entendre entre voisins sur la nécessité ou non de réparer le mur, c'est à celui qui souhaite réaliser des travaux d'obtenir une autorisation du tribunal de grande ins-tance avant d'y procéder. A fortiori, de sérieuses difficultés peuvent appa-raître lorsque le mur menace de s'effondrer, par exemple. Faites tout votre possible pour vous entendre avec votre voisin et partager les frais de reconstruction. En dernier recours, vous pouvez faire appel au juge du tribunal de grande instance, afin que le voisin récalcitrant soit contraint d'assumer sa quote-part des travaux. Il est aussi possible pour votre voisin d'« abandonner» volontai-rement le mur mitoyen. Dans ce cas, le mur reconstruit ou réparé à vos frais vous appartient en totalité, ainsi que le sol sur lequel il repose.

Pensez à formaliser cette situation auprès d'un notaire. 

 

NOS CONSEILS

Si l'entente est bonne avec votre voisin, il ne sera pas difficile de trouver un arrangement pour entretenir le mur: il paie les fournitures, vous vous occupez du crépi et inversement, ou vous faites appel à un professionnel et vous parta-gez les frais. Dans tous les cas, une dis-cussion est indispensable avant de démarrer les travaux pour fixer leur date, les matériaux à utiliser, voire les entreprises à contacter. Dans l'idéal, formalisez votre accord par écrit. 

Si vos relations de voisinage sont w délicates et que vous vous heurtez à un refus ou à une indifférence, plutôt que d'aller en justice, réalisez vous-même les petits travaux, quitte à ne vous occuper que de votre côté du mur. Si votre voisin est responsable de la dégradation, refusez de payer. li doit supporter seul les dépenses imposées par la réparation du mur (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 juillet 1991, pourvoi n° 90-11.613).

 

 Suréleuer, à condition de ne pas nuire

Chaque propriétaire d'un mur mitoyen peut le surélever ( « exhausser » ), sans avoir ni à se justifie , ni à en demander l'autorisation à son voisin (article 658, code civil). Libre à vous de prendre une telle décision. Ce rehaussement peut ainsi intervenir à tout moment, mais seulement à condition de ne pas nuire à votre voisin, par exemple en le privant d'ensoleillement. Dans cette éven-tualité, il serait en droit de saisir la jus-tice afin d'obtenir la démolition de la partie surélevée. Les juges apprécient au cas par cas. La partie surélevée vous appartiendra exclusivement (article 658, code civil). À charge pour vous d'assumer seul le coût des travaux puis l'entretien et les réparations.

À NOTER Votre voisin peut acquérir la mitoyenneté du mur s'il le désire, sans limitation de délai. Par ailleurs, vous devrez prendre à votre charge la réparation des dommages que vous aurez éventuellement causés (par exemple, la remise en état des plates-bandes le long du mur). ..

BON A SAVOIR

Si votre uoisin n'a pas tes moyens de participer aux trauaux, il peut abandonner la mitoyenneté du mur. Vous deuenez alors l'unique propriétaire du mur et du sot sur lequel il repose.

La surélévation peut être réalisée sur toute la largeur du mur mitoyen, à cheval, ou sur la moitié du mur du côté de celui qui veut rehausser. Dans tous les cas, mieux vaut respecter l'axe du mur pour des raisons évidentes de sta-bilité et prévenir ainsi tout litige. Si le mur ne peut pas supporter l'ex-haussement, les frais de renforcement, voire de reconstruction, seront à votre charge. En revanche, si le mur est en mauvais état au point que son renfor-cement ou sa reconstruction s'impose au préalable, indépendamment de la surélévation, les frais correspondants seront partagés.
ATTENTION ! La surélévation d'un mur n'est autorisée que s'il est mitoyen. À défaut, les travaux effectués seront illi-cites (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 décembre 1997, pourvoi n° 89-74.300).

 

ILS ONT OBTENU (OU PAS) GAIN DE CAUSE SURÉLÉVATION DU MUR, PAS D'EMPIÉTEMENT

Un propriétaire surélèue de deux étages (en tenant compte de l'épaisseur du mur, un entrepôt situé en rez-de-chaussée pour de sa longueur et de la ualeur uénale y aménager des logements. Pour ce faire, du terrain). Censure de la Cour de il procède au rehaussement du mur cassation qui rappelle que tout implanté sur la ligne séparatiue des propriétaire peut faire exhausser le mur_ propriétés. Selon un rapport d'expertise mitoyen sous réserue de supporter le cout établi après mesures prises par géomètre, de sa réalisation et tout entretien rendu le mur suréleué empiète pour moitié sur nécessaire par l'exhaussement. Il n'y a la propriété de la uoisine. Aussi, la cour donc pas d'empiétement lorsqu"un d'appel d'Aix-en-Prouence condamne propriétaire décide de suréleuer sur toute le propriétaire à uerser une somme sa largeur un mur mitoyen qui se trouue de 853 € à la uoisine en réparation du à cheual sur deux propriétés (Cass., préjudice résultant de l'empiétement 3e ciu., 6 septembre 2018, n° 17-19430)'. GARE À L'EMPIÉTEMENT EN SURPLOMB Dans une autre affaire, la Cour de cassation a considéré qu'un bris de toiture et un chéneau autoportant n'étaient pas des exhaussements. Aussi, elle a censuré leur empiétement au-delà de la mitoyenneté, c'est-à-dire au-delà Or un bris de toiture et un chéneau prenaient appui sur le sommet de ce mur. Il en résultait un léger débord. du milieu de la largeur du mur. 1 En l'espèce, les propriétaires uoisins , auaient suréleué un mur mitoyen. Les magistrats ont jugé que cela constituait un empiétement en surplomb sur le fonds uoisin. Il n'était pourtant question que d'un dépassement de 2 cm sur une longueur de 1,5 m (Cass., 3e ciu., 6 juillet 2017, n° 15-17278).

BON À SAVOIR

Si le mur existant n'est pas en mesure de supporter la suréléuation, uous deuez prendre en compte l'augmentation d'épaisseur qui s'impose du côté de uotre terrain (article 659, code civil).

NOS CONSEILS

Ne vous lancez pas dans la suréléva-tion d'un mur sans vous renseigner auprès de la mairie. Une hauteur limite existe dans de nombreuses communes.

Bien que l'accord du voisin ne soit pas obligatoire, afin d'entretenir de bonnes relations de voisinage, mieux vaut l'in-former préalablement de votre projet. L'idéal étant également de trouver un accord quant au choix des matériaux.

Si le mur n'est pas en mesure de sup-porter la charge de la surélévation envisagée, faites-le constater par huis-sier de justice avant de démarrer les travaux. Dans ce cas, s'il n'est pas bien entretenu, les frais en vue de sa remise en état préalable seront partagés.

 

Vos droits (partagés) sur le mur

Le mur mitoyen vous appartient autant qu'aux propriétaires voisins. Dès lors, aucun d'entre vous ne peut décider seul d'y faire ce que bon lui semble.

Pas d'ouverture dans le mur mitoyen

Il est interdit de réaliser des ouvertures dans un mur mitoyen, sauf si vous obtenez un accord écrit préalable entre voisins (article 675, code civil). Tous les types d'ouverture sont concernés: fenêtres (y compris celles qui seraient équipées de matériaux ne laissant passer que la lumière et non la vue), portes ... Réagissez immédiatement si votre voisin a pratiqué une« vue» (une ouverture permettant de voir à l'exté-rieur et laissant pénétrer la lumière) dans le mur mitoyen sans votre autori-sation. À défaut, l'ouverture ne pourra plus être mise en cause au bout de 30 ans, au titre de la création d'une ser-vitude de vue

À NOTER La règle est identique si le mur est non pas mitoyen mais implanté sur le terrain du voisin en limite sépara-tive. En revanche, s'il s'agit d'un « jour » (c'est-à-dire une ouverture ne laissant passer que la lumière), il n'y a pas de prescription. Vous pourrez toujours exiger de votre voisin qu'il l'obstrue, quelle que soit la date où il aura été créé.

S'appuyer sur le mur, auec l'accord du voisin

La loi est très claire sur ce point: vous ne pouvez pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre (article 662, code civil). Plus généralement, tous les travaux qui touchent à la solidité du mur mitoyen ne peuvent être effectués qu'avec l'accord écrit de votre voisin. C'est le cas si vous souhaitez construire ou démolir un local (garage, remise, serre ... ) édifié contre le mur ou bien y placer des poutres ou des solives. Pour ces dernières, vous êtes autorisé à les enfoncer dans la totalité du mur, en ne laissant dans son épaisseur qu'un espace de 5,4 cm du côté du voisin.

BON À SAVOIR

Si le mur n.'est pas mitoyen., vous ne pouuez pas construire en uous appuyant sur le mur de uotre uoisin, sauf à obtenir son accord écrit. Dès lors, une seruitude d'appui est créée. Néanmoins, si par la suite votre voisin veut installer des poutres au même endroit, il pourra vous contraindre à réduire l'enfoncement des vôtres à la demi-épaisseur du mur (art. 657, code civil). Le mieux est donc de prendre contact avec lui afin de lui exposer votre projet, plans et devis à l'appui.

ATTENTION! Le propriétaire qui ne demande pas l'accord de son voisin avant les travaux engage sa responsa-bilité pour faute. Le tribunal peut alors ordonner la démolition de l'ouvrage et/ou octroyer des dommages et inté-rêts au voisin. Ce dernier devra toute-fois prouver que les travaux effectués lui ont effectivement causé un préju-dice (en compromettant la solidité du mur, par exemple). 

NOTRE CONSEIL Si votre voisin refuse que vous vous appuyiez sur le mur mitoyen, saisissez le tribunal de grande instance afin d'obtenir un jugement vous autorisant à exécuter vos travaux. Le recours à un avocat est obligatoire. Demandez la désignation d'un expert pour qu'il détermine, conformément à la loi, « les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre» (article 662, code civil).

BON À SAVOIR Si les plantations (arbres fruitiers, arbustes) de la haie mitoyenne produisent des fruits ou des fleurs, ils appartiennent par moitié aux propriétaires, qu'ils soient tombés par terre ou cueillis directement. Vous deuez donc uous les partager à parts égales. 

Les plantations contre le mur sont possibles

Chaque propriétaire d'un mur mitoyen peut planter, de son côté, en espalier, des arbres, arbustes ou toutes autres plantations (vigne vierge, rosier grim-pant, clématites ... ), à condition que ces plantations ne dépassent jamais la crête du mur (article 677 alinéa 2, code civil). Vous n'avez donc aucune distance minimale à respecter et l'ac-cord du voisin n'est pas nécessaire pour y procéder. Veillez toutefois à ce qu'elles n'endommagent pas le mur mitoyen, sinon votre responsabilité pourra être mise en cause et il vous faudra supporter seul les frais de remise en état.

NOTRE CONSEIL Pensez à tailler régulièrement vos plantations appuyées contre le mur mitoyen, afin qu'elles ne dépassent jamais la crête du mur.

À NOTER Si le mur séparatif n'est pas mitoyen, seul son propriétaire a le droit d'y appuyer des plantations en espalier (article 677, alinéa 3, code civil). 

 

La mitoyenneté si je veux ! 

Chacun peut avoir un intérêt à acheter sa mitoyenneté après la construction du mur, par exemple pour y appuyer une future construction. À l'inverse, il est possible de renoncer à tout moment à cette mitoyenneté, ce qui permet au propriétaire « renonçant » de ne plus avoir à participer aux frais d'entretien.

Acheter la mitoyenneté

Lorsqu'un mur de séparation n'appartient qu'à un seul des voisins, l'autre a la possibilité, à tout moment, d'exiger d'en acquérir la mitoyenneté. Et ce, même si la situation remonte à plus de 30 ans. Le propriétaire du mur ne peut s'opposer à l'acquisition (article 667, code civil). Cette règle, dite de « cession forcée de mitoyenneté », a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (décision du 72 novembre 2070, n° 2070-60, JO du 73 novembre p. 20237). L'acquisition peut se limiter dans un premier temps à une seule partie du mur, dans le sens de la longueur ou de la hauteur. Ce qui n'empêchera pas de demander plus tard une cession forcée pour la partie du mur restant.

À NOTER

La cession de mitoyenneté doit toujours porter sur l'intégralité de l'épaisseur du mur.

La loi n'impose aucune démarche spé-cifique pour acquérir la mitoyenneté d'un mur.

Mais commencez par en parler de vive voix à votre voisin. Puis confirmez votre demande et le prix proposé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le coût d'acquisi-tion est égal à la moitié du coût du mur ou de la portion du mur qui devient mitoyenne (prix estimé à la date d'achat de la mitoyenneté, compte tenu de l'état du mur) et à la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. S'y ajoutent, pour l'acquéreur, les frais liés à l'opération. Si le voisin accepte votre off e, vous pourrez alors signer un acte authentique chez un notaire. S'il refuse, vous pourrez passer par voie d'huissier de justice. Et s'il persiste dans son refus, vous devrez l'assigner devant le tri-bunal de grande instance (voir aussi p. 106 et s.). Le recours à un avocat est dans ce cas obligatoire. Le juge pourra alors imposer à votre voisin la cession de la mitoyenneté aux conditions pro-posées ou nommer un expert, afin qu'il détermine la valeur de la mitoyenneté si le prix envisagé justifiait le ·refus. Vous devenez propriétaire de la mitoyenneté à la date du jugement, qui tient lieu de titre de propriété mitoyenne. La cession de mitoyenneté donne obligatoirement lieu au paiement d'un prix (article 661, code civil) : en cas de cession forcée, le juge constitutionnel fait de ce paie-ment une condition du transfert de la propriété (décision du Conseil constitu-tionnel, 12 novembre 2010 n° 2070-60, JO du 13 novembre p. 20237).

PAS DE MITOYENNETÉ EN CAS D'EMPIÉTEMENT

Acquérir la mitoyenneté d'un mur n'est permis que si celui-ci a été édifié en limite de propriété. Concrètement, si le mur a été construit à cheual entre les deux propriétés alors qu'il n'était pas mitoyen dès le départ, il y a empiétement. Dès lors, il est impossible de rendre le mur mitoyen après coup en l'achetant. Selon la Cour de cassation, l'empiétement fait en effet obstacle à la mitoyenneté. Les juges ont apporté une précision à cette règle: en pareille situation, la mitoyenneté ne peut être acquise, et ce quel que soit L'auteur de l'empiétement. Il importe donc peu que la personne qui demande à obtenir la mitoyenneté soit l'auteur de l'empiétement ou qu'elle le subisse (arrêt de la Cour de cassation,~ ch. civile, 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.107).

BON À SAVOIR

Le voisin qui n'a pas contribué financièrement à l'exhaussement du mur mitoyen peut néanmoins en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense (article 660, code civil).

ATTENTION! La cession forcée de mitoyenneté ne s'applique qu'aux murs.

On peut abandonner son droit de mitoyenneté

Un propriétaire P,eut renoncer à tout moment à la mitoyenneté d'un mur, s'exonérant ainsi des frais de répara-tion et de reconstruction. Sauf si le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient (article 656, code civil) ou si le propriétaire en tire un avan-tage particulier, comme le soutien des terres de l'une ou l'autre propriété (arrêt de la Cour de cassation, 3e ch. civile, 25 septembre 2002, pourvoi n° 00-22.707). En cas d'abandon de la mitoyenneté, l'un des propriétaires devient automatiquement le seul et unique propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.

NOTRE CONSEIL

Pour que cette décision soit opposable aux tiers, formulez l'abandon de mitoyenneté dans un acte notarié publié à la publicité foncière.

 

SOURCE QUE CHOISIR PRATIQUE - septembre 2019

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